Kratkoročno izdavanje stanova je jedan od segmenata srpskog tržišta nekretnina koji je u poslednjoj deceniji doživeo pravi procvat. Ovaj fenomen, transformisao je način na koji vlasnici nekretnina pristupaju monetizaciji svojih prostora, istovremeno menjajući i strukturu turističke ponude u Beogradu. Međutim, postavlja se pitanje da li je došlo da zasićenja tržišta, i da li je ovaj biznis i dalje isplativ? Na ova pitanja, odgovaramo u nastavku.
Pregled ponude “stanova na dan” u Beogradu
Tržište kratkoročnog izdavanja stanova u Beogradu pokazuje jednu kompleksnu sliku koja kombinuje rast ponude sa blagim padom potražnje.
Prema podacima iz marta ove godine, na Airbnb platformi trenutno je aktivno nešto više od 5.500 oglasa za kratkoročno izdavanje smeštaja u Beogradu. Procenjuje se međutim da ukupna brojka dostupnih apartmana za izdavanje na svim platformama premašuje cifru od 10.000.
Distribucija objekata po gradskim opštinama jasno ukazuje na koncentraciju u centralnim zonama. Stari grad, Savski venac i centar dominiraju ponudom, pri čemu su ove lokacije najatraktivnije za turiste zbog blizine glavnih turističkih atrakcija i poslovnih centara.
Značajnu ulogu igraju i apartmani Novi Beograd koji, uz moderniju arhitekturu i blizinu poslovnih kompleksa, privlači posebno poslovne putnike.
Tipična struktura ponude karakteriše se dominacijom manjih stanova veličine oko 30 kvadratnih metara, uglavnom jednosobnih, prilagođenih smeštaju do dva gosta.
Finansijski pokazatelji
Prosečna dnevna cena od 50 do 60 evra za standardne stanove u centralnim lokacijama, pokazuje se kao konkurentna i odgovarajuća, kako domaćim, tako i stranim posetiocima. Poređenja radi, prosečna cena smeštaja u Zagrebu je u proseku oko 10 evra skuplja, dok je u Beču ta cena viša za otprilike 30 evra. Iako postoji prostor za povećanje cene, do njega još uvek ne dolazi.
Prosečna stopa zauzetosti se kreće oko 60% i ona je ključni indikator zdravlja tržišta. Inače da bi vlasnici ostvarivali profit potrebno je oko 50% popunjenosti nekretnine. Stopa od 60%, koja se prevodi u 219 noćenja godišnje po stanu, ukazuje na to da prosečan stan bude zauzet približno 18 dana mesečno, što je u skladu sa lokalnim procenama o prosečnoj popunjenosti od 15-22 dana mesečno.
Kada sve ovo prevedemo u profit – on se kreće oko 950-1000 evra, bez troškova koje imate za održavanje i marketing. Ovo Beograd svrstava u umereno profitabilno tržište.
Troškovna struktura i neto zarada
Realna analiza profitabilnosti kratkoročnog izdavanja mora uzeti u obzir sveobuhvatnu strukturu troškova koja značajno utiče na neto prinos.
Od bruto zarade neophodno je oduzeti troškove za održavanje i čišćenje – koje se kreće oko 3.000 dinara po boravku.
Komunalne usluge i režijski troškovi jednog stana u centru Beograda mogu dostići 85 evra za infostan plus dodatnih 30 evra za struju i 30 evra za internet i kablovsku. Ove fiksne troškove neophodno je pokriti bez obzira na stepen popunjenosti stana.
Provizije platformama za oglašavanje dodatno smanjuju profitabilnost, a provizije se mahom kreću od 12-20%. Treba istaći i da provizije za apartman Beograd mogu biti nešto veće nego za manje gradove, recimo Novi Sad, Niš ili Kragujevac.
Realna finansijska slika pokazuje da je prosečan mesečni neto prihod 500-600 evra za jednosoban stan, prosečne cene na dobrim lokacijama. Ova cifra je rezultat bruto prihoda od 900-1100 evra mesečno umanjenog za sve troškove. Naravno, neto zarada može biti veća, ukoliko recimo sami održavate stan, imate direktne rezervacije, bez posredstva platformi i slično.
Poređenje sa dugoročnim izdavanjem
Pitanje koje se nameće velikom broju vlasnika stanova u Beogradu je da li je dugoročno izdavanje bolja opcija?
Poređenje sa dugoročnim izdavanjem pokazuje da kratkoročno izdavanje može biti profitabilnije. Njime, prosečni prihodi kratkoročnog najma u optimalnim uslovima (60% popunjenost) mogu biti i za 30% veći od dugoročnog najma. S tim da je u praksi realno očekivati da ta profitabilnost bude veća za 10-20%.
Stabilnost prihoda je glavna prednost dugoročnog najma. Dok kratkoročni najam može doneti više novca, dugoročni najam istog stana donosi sigurnu svotu mesečno bez fluktuacija i dodatnih troškova.
Troškovi i rizici kod kratkoročnog najma su značajno veći zbog potrebe za čestim čišćenjem, zamenama inventara, marketingom i upravljanjem rezervacijama. Rizik od štete i neplaćanja je takođe veći kod kratkoročnog najma.
Na kraju, ono što vlasnike brine je i da je došlo do prezasićenja tržišta. Uzimajući u obzir trenutnu popunjenost apartmana, kao i tendenciju rasta poseta prestonici koja traje već godinama unazad, do zasićenosti u nekom narednom periodu sigurno neće doći.
Kratkoročne prognoze
Kada je reč o prognozama za budućnost, verovatno je da će u ovoj godini najveći uticaj na tržište ostvariti nove poreske mere na profitabilnost. Ove poreske obaveze će usloviti povećanje troškova za 10.000-15.000 dinara godišnje po stanu.
To je već rezultovalo povlačenjem određenog broja vlasnika iz ovog biznisa i povratak na dugoročno izdavanje. Tako se u budućnosti može očekivati da će na tržištu opstati oni vlasnici koji se profesionalno i posvećeno bave izdavanjem nekretnina, i oni kojima je to primarni izvor prihoda.
Da zaključimo – kratkoročno izdavanje stanova u Beogradu i dalje donosi solidan profit. Stanovi u centralnim gradskim opštinama će definitivno više novca donositi kao “stan na dan”, nego da se izdaju dugoročno. Imajući u vidu da broj turista, posebno stranih u Beogradu raste iz godine u godinu, te predstojeći EXPO, tržište kratkoročnog izdavanja stanova će, barem u bliskoj budućnosti, biti i dalje profitabilno.
