Dve decenije ruski državljani bili su među najvažnijim kupcima nekretnina na crnogorskom primorju. Njihov kapital promenio je izgled Budve, Tivta, Kotora i Bara, podigao cene kvadrata i postao jedan od glavnih pokretača stranih investicija u zemlji. Međutim, sve je više signala da se tržište nalazi u novoj fazi – deo ruskih vlasnika prodaje svoje nekretnine, dok na njihovo mesto dolaze kupci iz drugih zemalja.
Na prvi pogled, reč je o običnoj promeni vlasnika. Ipak, iza ovih transakcija krije se mnogo složenija priča o sankcijama, promenama u međunarodnim finansijama, geopolitičkim rizicima i transformaciji tržišta nekretnina na Jadranu.
Ruski novac decenijama oblikovao tržište
Prvi veliki talas ruskih investitora počeo je sredinom dvehiljaditih godina. Crna Gora je nudila političku stabilnost, pristup moru, relativno niske cene i liberalan režim kupovine nekretnina za strane državljane.
Novac iz Rusije ubrzo je postao jedan od glavnih izvora stranih direktnih investicija. Prema analizi BIRN-a, od 2004. godine ruski investitori uložili su više od 1,2 milijarde evra u nekretnine, dok ukupne investicije premašuju dve milijarde evra. Najveći deo tog kapitala završio je upravo na crnogorskom primorju.
Istovremeno, cene stanova rasle su gotovo eksplozivno. U Budvi je prosečna cena kvadrata između 2004. i 2008. godine porasla sa manje od 1.000 na više od 3.200 evra, što je bio jedan od najvećih skokova u regionu.
Više od 19.000 nekretnina u ruskom vlasništvu
Zvanični podaci pokazuju razmere tog investicionog talasa.
Ruski državljani danas poseduju ili su suvlasnici više od 19.000 nekretnina u Crnoj Gori, kao i više od četiri miliona kvadratnih metara zemljišta. Najviše nekretnina nalazi se u Budvi i Baru, a značajan broj i u Tivtu, Kotoru i Herceg Novom.
To znači da svaka promena ponašanja ruskih vlasnika može imati vidljiv uticaj na lokalno tržište.
Zašto sada prodaju?
Prodaja nekretnina ne znači nužno bekstvo kapitala. Naprotiv, razlozi su uglavnom ekonomski.
Posle sankcija uvedenih Rusiji zbog rata u Ukrajini, međunarodne finansijske transakcije postale su znatno komplikovanije. Isključenje velikih ruskih banaka iz sistema SWIFT, ograničenja u platnom prometu i stroža pravila banaka u Crnoj Gori otežali su kupoprodaju nekretnina i upravljanje imovinom.
Posrednici na tržištu navode da deo vlasnika prodaje nekretnine kako bi kapital prebacio na druga tržišta ili iskoristio povoljan odnos evra i rublje. Kada nekretninu prodaju za evre, sredstva nakon konverzije mogu imati veću kupovnu moć u Rusiji nego pre nekoliko godina.
Dodatni razlog jeste činjenica da mnogi vlasnici više ne koriste svoje apartmane kao ranije, dok troškovi održavanja i administrativne procedure ostaju isti.
Kako Rojters navodi, razlozi za odlazak Rusa su ulazak CG u NATO, sankcije Rusiji, evropske integracije i smanjenje ruskog ekonomskog uticaja.
Sankcije su promenile način poslovanja
Promene nisu pogodile samo prodavce.
Agencije za nekretnine u Crnoj Gori godinama upozoravaju da ruski državljani imaju poteškoće pri otvaranju bankarskih računa, dok su međunarodni transferi novca postali znatno složeniji. Zbog toga su pojedini kupci čak otvarali račune u Srbiji kako bi mogli da realizuju kupovinu ili prodaju nekretnina u Crnoj Gori.
To je značajno usporilo promet u segmentu koji je godinama bio jedan od najdinamičnijih na tržištu.
Da li će uslediti pad cena?
Iako veća ponuda obično znači pritisak na cene, tržište nekretnina u Crnoj Gori trenutno pokazuje nešto drugačiju dinamiku.
Agencije navode da se najlakše prodaju manji stanovi i kvalitetne nekretnine na atraktivnim lokacijama, dok je interesovanje za velike apartmane i luksuzne vile znatno slabije nego tokom investicionog buma.
Drugim rečima, ne očekuje se opšti pad cena, već selektivna korekcija u zavisnosti od lokacije, kvaliteta i starosti objekta.
Novi kupci menjaju strukturu tržišta
Jedna od najvećih promena nije broj prodatih stanova, već identitet novih kupaca.
Na tržištu su sve prisutniji investitori iz Srbije, Turske, Zapadne Evrope, ali i digitalni nomadi koji traže nekretnine za život ili izdavanje.
- Oporavak narudžbina vraća optimizam u nemačku auto-industriju, ali otpuštanja ostaju u planu
- Ruski kapital menja pravac: Šta rasprodaja nekretnina u Crnoj Gori znači za tržište i investitore
- Tramp sprema novu zabranu kineske tehnologije: Na udaru ključne komponente za AI data centre
- ‘Spajdermen: Novi dan’ srušio rekord koji je bio nedostižan. Šta ovo govori o publici?
- Zaboravljeni recept za opstanak: Najbolje kompanije ne biraju između ljudi i profita
Ovakva diverzifikacija smanjuje zavisnost tržišta od jednog izvora kapitala i povećava njegovu otpornost na geopolitičke šokove.
To znači da se tržište ne urušava – ono menja svoju vlasničku strukturu.
Šta ovo znači za investitore?
Za investitore koji raspolažu gotovinom, povećana ponuda može predstavljati priliku.
Ako deo ruskih vlasnika želi bržu prodaju zbog administrativnih ili finansijskih razloga, moguće je pronaći nekretnine po cenama nižim od očekivanih tržišnih vrednosti. Takve situacije najčešće se pojavljuju u periodima kada tržište prolazi kroz tranziciju, a ne kroz krizu.
Istovremeno, turistički potencijal crnogorskog primorja ostaje snažan, što znači da kvalitetne nekretnine i dalje imaju potencijal za prihod od izdavanja i dugoročan rast vrednosti.
Kraj jedne ere, ali ne i kraj investicija
Priča o prodaji ruskih nekretnina u Crnoj Gori ne treba da se posmatra kao signal sloma tržišta.
Mnogo je verovatnije da je reč o završetku jednog investicionog ciklusa koji je trajao gotovo dvadeset godina. Ruski kapital više neće imati dominantnu ulogu koju je imao početkom dvehiljaditih, ali interesovanje stranih investitora za crnogorsko primorje ne jenjava.
Upravo zato naredni period neće obeležiti pitanje koliko Rusi prodaju, već ko će zauzeti njihovo mesto i kako će nova struktura vlasnika oblikovati tržište nekretnina u godinama koje dolaze.
