Piše: Katarina Marković
Stambena euforija koja vlada na tržištu nekretnina bacila je senku na segment poslovnog prostora koji je pri tome sve traženiji. U drugom kvartalu 2025. godine stopa praznog kancelarijskog prostora u Beogradu dostigla je najniži nivo u deceniji, iznoseći 2,7 odsto. Preciznije, procenat praznog prostora klase A iznosio je 2,1 odsto, dok je praznog prostora klase B tradicionalno bilo više od 4 odsto, pokazao je najnoviji izveštaj kompanije CBRE. Nivoi zakupnina su zadržali stabilnost od početka godine iznoseći 18 evra po kvadratnom metru mesečno za vrhunske poslovne zgrade. Uprkos pritisku na povećanje nivoa zakupnina stručnjaci CBRE ne očekuju veće promene u narednom periodu.
Najveći uticaj na ponudu poslovnog prostora u Srbiji ima tržište stanova. Tako da ako ste se pitali kome još, osim građanima koji bi da kupe stan, izlazi para na uši od epidemije stanogradnje sa preskupim kvadratima, to su investitori u poslovne nekretnine.
„Veliki rast cena stanova čini stanogradnju vrlo profitabilnom, pa su investitori koji grade stambene prostore u mogućnosti da za zemljišta plate značajno višu cenu od investitora koji grade poslovne prostore. Ovo, na kraju dana, dovodi do manje ponude poslovnog prostora i do postepenog rasta cena zakupa. Istovremeno, rastuća profitabilnost stambenog sektora dovela je do toga da je stanogradnja postala, na neki način, „nelojalna konkurencija“ razvoju poslovnog prostora, objašnjava za „Svet bankarstva i investicija“ Nebojša Nešovanović, rukovodilac odeljenja procena za tržište jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE. Uz to, on dodaje i da izgradnja poslovnih nekretnina danas zahteva pažljivije planiranje, jer su zakupnine niže nego ranije, pre svega u odnosu na 2005. godinu, a troškovi izgradnje su duplirani.
Prvo do mape institucionalnih investitora
„Iako je razvoj tržišta poslovnog prostora postepen, on ima zdravu i održivu dinamiku. Trenutno se tržište nalazi u svojoj ranoj, predinstitucionalnoj fazi, što otvara prostor za napredak. To odražava i činjenica da Beograd ima dva i po puta manje poslovnog od Sofije, odnosno isto koliko i Zagreb“, dodaje on. Jedan od izazova ostaje sporiji tempo integracije Srbije u međunarodne finansijske tokove, ali to, kako ističe, takođe znači da tržište još uvek nije dostiglo svoj puni potencijal.
„Srbija i Beograd još uvek nisu na mapi institucionalnih investitora, koji sa svojim jeftinim kapitalom menjaju pravila igre i dovode do dinamičnog razvoja“, kaže on. Međutim, perspektive su, kako tvrdi, ohrabrujuće budući da stabilna osnova, rastuća potražnja i potencijal za transformaciju čine ovo tržište jednim od najzanimljivijih u regionu.
„Iz perspektive kompanije koja posluje na više tržišta, mogu reći da je Beograd poslednjih godina sve vidljiviji na poslovnoj mapi regiona. Tražnja za savremenim poslovnim prostorima u porastu je, naročito među kompanijama koje traže radno okruženje u skladu sa savremenim trendovima, od prilagođenog korišćenja prostora do visoke energetske efikasnosti i napredne tehnološke opremljenosti“, objašnjava Luka Petrović, operativni direktor kompanije Mondo Development, globalne firme za nekretnine specijalizovane za razvoj i upravljanje jedinstvenih poslovnih i mešovitih objekata. On ocenjuje da strateški događaji poput međunarodne izložbe Expo 2027 gotovo uvek imaju višeslojan uticaj, ne samo na infrastrukturu i izgradnju, već i na percepciju grada kao investicione destinacije. „Beograd već sada pokazuje ambiciju da se pozicionira kao regionalni poslovni centar, a Ekspo će dodatno podržati taj pravac i podstaći novu fazu razvoja tržišta nekretnina“, kategoričan je Petrović.
Projektno finansiranje
Izgradnja većine poslovnih prostora u Srbiji je, prema rečima Nešovanovića, projektno finansirana. Uobičajen zahtev banaka je, kako kaže, da se pre puštanja novca postigne visoka stopa izdavanja prostora, čime se najveći rizik u razvoju poslovnog prostora prenosi na investitora koji razvija projekat. „Odnos preuzetog rizika i ostvarivih stopa povraćaja je mnogo manje privlačan kod razvoja poslovnog nego kod razvoja stambenog prostora“, ističe on.
Bankari, sa druge strane, pokazuju interesovanje za projektno finansiranje. Direktor Sektora za projektno finansiranje i specijalizovano kreditiranje u AikBank Nenad Maksić kaže da su banke zainteresovane za projekte ove vrste, naročito za one koji su strateški značajni sa inovativnim rešenjima. Projektno finansiranje, objašnjava Maksić, spada u najkompleksnije oblike finansiranja, s obzirom na visinu ulaganja i dugoročnost otplate. Upravo zbog toga, Maksić ukazuje da je procena rizika izuzetno detaljna i uključuje sve aspekte ekonomske opravdanosti i finansijske isplativosti projekta.
„Kvalitet i iskustvo investitora igraju ključnu ulogu u procesu odlučivanja, a rizik se reflektuje i na uslove finansiranja, uključujući kamatnu stopu i druge elemente kreditnog aranžmana“, ističe on.
Međutim, uloga banaka kao izvora finansiranja u kupoprodaji poslovnih nekretnina je značajno manja. Zvanična statistika Republičkog geodetskog zavoda pokazuje da je u 2024. godini ukupno 10 odsto ugovora o prometu svih nepokretnosti finansirano kreditom, što je za 3 procentna poena više nego 2023. godine, pri čemu su najvećim delom ovih sredstava kupovani stanovi.
Od retail parkova, preko hotela do logističkih centara
Budući da se tržište poslovnih prostora Srbije, a posebno Begrada, ubrzano razvija u skladu sa globalnim trendovima, bankari tvrde da je prisutan kontinuiran rast interesovanja investitora za projekte koji odgovaraju na potrebe tržišta i promene u načinu poslovanja. Posebno se ističe, navodi Nenad Maksić, rast potražnje za fleksibilnim kancelarijskim rešenjima, poput coworking prostora i prostora sa kratkoročnim zakupom, što je posledica hibridnog modela rada koji sve više kompanija koristi.
„Istovremeno, održivost i ekološki dizajn su prioritet kako za kompanije, tako i za investitore, počev od primene energetski efikasnih materijala do kreiranja prostora koji pozitivno utiču na zdravlje i dobrobit zaposlenih. Tehnološka integracija dodatno doprinosi transformaciji tržišta i fokus investitora je na pametnim kancelarijama sa naprednim sistemima automatizacije i digitalne komunikacije“, ističe ovaj sagovornik „Sveta bankarstva i investicija“. Takođe, dodaje, primetan je i značajan rast interesovanja za ulaganje u „mixed-use“ objekte, koji objedinjuju stambene i poslovne jedinice u okviru jednog kompleksa.
U Erste Banci, na primer, navode da u poslednjih nekoliko godina vlada veliko interesovanje kako za finansiranje ulaganja u razvoj, odnosno izgradnju poslovnih prostora, tako i za investiranje u kupovinu poslovnih prostora.
„Dodatno na tržištu vidimo i veliko interesovanje za kredite sa namenom finansiranja rekonstrukcija i sanacija kojima se poboljšava energetska efikasnost poslovnih nekretnina, a imajući u vidu da je procenat popunjenosti poslovnih prostora na visokom nivou od gotovo preko 95 odsto“, kažu u Erste Banci.
Spektar poslovnih nekretnina koje finansiraju bankari veoma je širok, počev od poslovnih prostora, preko retail parkova, tržnih centara, do hotela, industrijskih i logističkih objekata.
„U skladu sa poslovnom politikom nastojimo da imamo uravnotežen portfolio u kome će sve vrste nekretnina biti prisutne. Recimo da u poslednjih godinu dana veliko interesovanje investitora vidimo naročito u delu poslovnih prostora i hotela“, ističu u Erste Banci. U izveštaju kompanije CBRE o retail parkovima za drugi kvartal 2025. godine se navodi da je u toku izgradnja 177 hiljada kvadratnih metara novog maloprodajnog prostora u Srbiji što jača ulogu ovog segmenta kao ključnog pokretača rasta maloprodajnih nekretnina u zemlji.
Moderno i parking
Stručnjaci koji decenijama prate dešavanja na domaćem tržištu poslovnog prostora su saglasni da su nove moderne zgrade, odlične lokacije i dovoljno parking prostora uvek bili najtraženiji segmenti kancelarijskog prostora.
Luka Petrović ističe i da zainteresovanost domaćih kompanija za savremene koncepte poslovnog prostora postaje sve izraženija. „Primetan je trend povratka zaposlenih u kancelarije, uz sve jasnije razumevanje da pažljivo oblikovano radno okruženje podstiče saradnju, jača timsku kulturu i pozitivno utiče na poslovne rezultate. Istovremeno, fizički prostor dobija novu ulogu – postaje ključni alat za povezivanje ljudi u hibridnom radnom okruženju. Kao takav, on mora da omogući fleksibilnost, inspiriše zaposlene i pruži dodatnu vrednost svakodnevnom radu. To je pravac u kojem se domaće tržište sve više kreće – raste interes za prostore koji kombinuju funkcionalnost, promišljen dizajn i tehnološku sofisticiranost“, objašnjava Petrović.
„Najveću potražnju beleže nove nekretnine u centralnom delu Novog Beograda, koje se izdvajaju po visokom kvalitetu, modernim standardima i odličnoj lokaciji. U ovim objektima nepopunjenost je minimalna, a interesovanje zakupaca je konstantno visoko, što ih čini najatraktivnijim segmentom tržišta. Nešto manje atraktivne su starije zgrade, izgrađene pre 15 – 20 godina, na Novom Beogradu ili renovirane zgrade u starom delu grada“, kaže Nebojša Nešovanović.
Poslovni objekti van ovih najpoželjnijih lokacija da bi privukli zakupce, objašnjava Nešovanović, moraju da ponude dodatne vrednosti, bilo kroz funkcionalne sadržaje, povoljnije uslove ili inovativna rešenja koja odgovaraju novim modelima rada. „Upravo tu leži prostor za kreativne developere i investitore koji prepoznaju mogućnosti u manje zasićenim delovima grada“, zaključuje.
I na kraju, budući da se poslovanje uglavnom obavlja u prostorima u zakupu, kupoprodaja poslovnih nekretnina ne beleži ekspanziju. U 2024. godini, prema izveštaju Republičkog geodetskog zavoda, od svih segmenata tržišta nepokretnosti, jedino je tržište poslovnih prostora zabeležilo smanjenje broja transakcija u odnosu na prethodnu godinu za 4 odsto, kao i smanjenje prometovane vrednosti za 7,4 odsto.
