Vlada Srbije poslala je Narodnoj skupštini izmene zakona o evidentiranju i upisu nepokretnosti. Najveća promena odnosi se na porodične kuće veće od 400 kvadrata, ali Predlog donosi važne novine i vlasnicima stanova. Nova pravila primenjivaće se i na postupke koji do njihovog stupanja na snagu ne budu završeni.
Vlasnik porodične kuće od 500 kvadratnih metara više ne bi trebalo da bude tretiran na isti način kao vlasnik komercijalnog objekta iste površine.
To je jedna od suštinskih promena koju Vlada Srbije želi da uvede izmenama Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, poznatog kroz program „Svoj na svome“.
Predlog je 7. avgusta upućen Narodnoj skupštini, uz predlog da bude razmatran po hitnom postupku.
Iako je pažnju javnosti privukla granica od 400 kvadratnih metara, izmene su znatno šire. One uređuju upis posebnih delova zgrada, postupanje kada investitor nije ispunio svoje obaveze, završetak ranije evidentiranih objekata i sudbinu postupaka koji su već pokrenuti.
Šta se zapravo menja za kuće preko 400 kvadrata?
Za stambene objekte površine do 400 m² naknada će se i dalje obračunavati prema postojećem modelu.
Promena nastaje kod objekata koji imaju više od 400 m².
Za njih će se doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta obračunavati za svaki kvadratni metar kojim površina objekta prelazi 400 m².
Tako bi kod porodične kuće od 500 m² novi obračun doprinosa bio vezan za 100 kvadrata iznad utvrđenog praga.
Upravo takvo rešenje nalazi se u članu 2. Predloga koji je Vlada dostavila Skupštini.
Zašto baš 400 kvadrata?
Vlada u obrazloženju Predloga priznaje da je tokom gotovo godinu dana primene zakona uočena situacija koja prilikom njegovog donošenja nije bila dovoljno precizno uređena.
Posebno su izdvojene velike porodične kuće u seoskim sredinama.
Reč je, kako Vlada objašnjava, uglavnom o kućama koje nisu građene radi prodaje ili obavljanja privredne delatnosti. Često su to višegeneracijski porodični objekti, građeni tokom različitih perioda i u skladu sa potrebama domaćinstva.
Dosadašnje rešenje ih je, međutim, u pogledu naknade dovodilo u isti položaj sa objektima izgrađenim radi ostvarivanja profita.
Zato Vlada praktično pravi novu granicu između velike porodične kuće i komercijalne nekretnine.
U obrazloženju Predloga eksplicitno se navodi da novo rešenje treba da spreči izjednačavanje porodičnih kuća sa komercijalnim objektima.
To je verovatno i najvažnija ekonomska logika iza izmene.
Promene nisu samo za vlasnike kuća
Drugi važan deo Predloga odnosi se na stambene i stambeno-poslovne zgrade.
Precizira se način evidentiranja posebnih delova objekata, što je posebno značajno za stanove koji nisu uredno evidentirani.
Pored elaborata geodetskih radova i skice neevidentiranih posebnih delova, moći će da se koristi i specifikacija posebnih delova objekta.
Specifikaciju će moći da izrađuju inženjeri arhitektonske i građevinske struke. Elaborat geodetskih radova i skicu moći će da izrađuju arhitektonski, građevinski i geodetski inženjeri.
Izgled i sadržinu specifikacije, kao i izveštaja o zatečenom stanju, propisaće ministar.
To bi u praksi trebalo da proširi mogućnosti za rešavanje komplikovanih slučajeva u zgradama u kojima faktičko stanje i katastarska evidencija godinama nisu usklađeni.
Šta ako investitor nije dostupan?
Predlog rešava i jedan praktičan problem sa kojim se suočavaju vlasnici stanova.
Ako investitor stambene, stambeno-poslovne ili poslovne zgrade nije poznat ili nije dostupan, odgovarajuću dokumentaciju moći će da dostavi lice koje ima pravni interes, upravnik ili profesionalni upravnik stambene zajednice.
Time postupak više ne bi trebalo da zavisi isključivo od investitora koji možda više nije aktivan ili ga nije moguće pronaći.
Upravo su izmene koje se odnose na stanove, uz novi režim za kuće preko 400 m², u fokusu većine medijskih izveštaja o Predlogu.
Investitor nije platio – šta se događa sa stanovima?
Predlog dodatno uređuje situacije u kojima postoji obaveza plaćanja naknade, ali investitor tu obavezu nije ispunio.
Suština novog mehanizma jeste da se preciznije razdvoje obaveze investitora i položaj vlasnika posebnih delova zgrade.
Važeći zakon već omogućava vlasnicima stanova da upišu svojinu i kada poznati i dostupni investitor nije platio propisanu naknadu. Predlog sada dodatno uređuje tu situaciju. Ako vlasnici stanova plate naknadu umesto investitora, predviđeno je brisanje zabeležbe da naknada nije plaćena.
To je važna promena jer neplaćena obaveza investitora može da proizvede dugotrajne posledice za veliki broj vlasnika stanova.
Šta je sa objektima koji nisu potpuno završeni?
Predlog otvara put i za rešavanje još jedne kategorije nekretnina.
To su objekti koji su konstruktivno završeni i već evidentirani i upisani, ali na njima nisu završene unutrašnje instalacije, stolarija ili fasada.
Za takve objekte predviđena je posebna procedura za završetak gradnje.
Biće potreban izveštaj o zatečenom stanju, koji treba da pokaže vrstu i obim radova neophodnih za stabilnost objekta, zaštitu od požara, bezbednost korišćenja i zaštitu života i zdravlja ljudi.
Dokumentacija treba da sadrži i elaborat geodetskih radova, snimak izvedenog stanja i odgovarajuću izjavu projektanta ili izvođača o nosivosti i stabilnosti.
Predviđena je i izjava vlasnika kojom prihvata eventualni rizik korišćenja objekta.
Važna vest za one koji su već podneli prijavu
Nova pravila nisu zamišljena samo za buduće predmete.
Predlog izričito određuje da će se postupci koji nisu završeni do dana stupanja izmena na snagu okončati prema novim odredbama.
To znači da građani čiji su predmeti već u proceduri mogu biti neposredno obuhvaćeni promenama.
Upravo je ova odredba posebno važna kod velikih porodičnih kuća. Vlasnik ne mora nužno da čeka sa podnošenjem novog zahteva kako bi se našao pod novim režimom. Ako postupak nije okončan do stupanja izmena na snagu, na njega bi trebalo primeniti nova pravila.
Brišu se i neke stare zabrane raspolaganja
Predlog uređuje i položaj objekata upisanih prema ranijem Zakonu o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, za koje nije podneta prijava prema sadašnjem zakonu.
Takvi objekti biće izjednačeni u pravima i obavezama sa objektima evidentiranim i upisanim prema aktuelnom zakonu.
Posebno je značajno što Predlog za njih ne predviđa obavezu plaćanja naknade za doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta.
Postojeća zabeležba zabrane raspolaganja zbog neplaćenog doprinosa biće izbrisana.
To može imati praktičan značaj za promet takvih nepokretnosti.
Zašto Vlada ponovo menja zakon?
Vlada navodi da gotovo godinu dana primene zakona i veliki broj obrađenih predmeta pokazuju da su se pojavile situacije koje u trenutku njegovog donošenja nisu mogle u potpunosti da budu predviđene.
Zato se sada pojedina rešenja dodatno preciziraju.
Vlada tvrdi da izmene ne menjaju osnovne ciljeve i koncepciju zakona, već treba da otklone probleme koji su se pojavili tokom njegove primene.
- Džef Bezos ulazi u Liverpul? Milijarderi pregovaraju o poslu vrednom 5,9 milijardi dolara
- Menja se „Svoj na svome“: Nova pravila za kuće preko 400 kvadrata i upis stanova
- Sarajevo Film Festival i UNIQA nastavljaju partnerstvo koje povezuje cijelu regiju
- Klimatske promene Evropi stižu na naplatu: Jedno leto može da odnese 180 milijardi evra
- Tajvan prvi put namerno usporio internet: Vežba za scenario koji bi mogao da pogodi ceo svet
U slučaju velikih porodičnih kuća to je posebno očigledno.
Zakon je trebalo da omogući masovno uređivanje vlasničkog statusa nekretnina. Ako bi trošak za veliku višegeneracijsku kuću bio postavljen kao da je reč o komercijalnom objektu, upravo bi visina obaveze mogla da obeshrabri vlasnika da postupak završi.
Zato se sada pokušava pronaći sredina: postojeći povoljniji režim ostaje do 400 kvadrata, dok se za površinu iznad tog praga uvodi drugačiji obračun.
Predlog još nije zakon
Vlada je usvojila Predlog zakona i uputila ga Narodnoj skupštini. To znači da govorimo o predloženim, a ne već važećim izmenama.
Prema dokumentu koji je Vlada dostavila parlamentu, traži se da Predlog bude razmatran po hitnom postupku.
Ako ga Skupština usvoji u predloženom obliku, zakon bi stupio na snagu narednog dana od objavljivanja u „Službenom glasniku Republike Srbije“.
Vlada tako kratak rok obrazlaže potrebom da se nastavi evidentiranje postojećih objekata i spreči nova bespravna gradnja.
Za vlasnike velikih porodičnih kuća, ali i za građane čiji su stanovi godinama zaglavljeni između investitora, dokumentacije i katastra, zato je naredni korak sada u Narodnoj skupštini.
