Kupili ste stan. Platili ste dogovorenu cenu. Ugovor je potpisan, ključevi su u vašim rukama i verujete da je posao završen. A onda se pojavljuje još jedan vlasnik. Tvrdi da nikada nije pristao na prodaju. Ili otkrivate da je prodavac zapravo posedovao samo polovinu stana. U težim slučajevima ispostavlja se da na nekretnini postoji hipoteka, pravo plodouživanja ili druga zabeležba. Tada pitanje više nije koliko stan vredi.
Pitanje je – šta ste zapravo kupili?
Upravo zato provera vlasništva predstavlja jedan od najvažnijih koraka pre kupovine nekretnine. Suvlasništvo nije neuobičajeno. Nastaje posle nasleđivanja, razvoda, zajedničke kupovine ili podele imovine.
Problem nastaje kada kupac pretpostavi da osoba koja prodaje stan ima pravo da raspolaže celom nekretninom. Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, više osoba mogu imati pravo svojine na istoj stvari. Njihovi delovi određuju se srazmerno celini.
Suvlasnik može samostalno raspolagati svojim suvlasničkim delom. Međutim, za otuđenje cele stvari potrebna je saglasnost svih suvlasnika.
Drugim rečima, vlasnik polovine stana može raspolagati svojom polovinom. Ne može jednostavno prodati i tuđu polovinu kao da je njegova. Tu nastaje ozbiljan rizik za kupca.
Šta ako vam je prodat ceo stan?
Zamislimo da u katastru postoje dva suvlasnika. Svako ima po 50 odsto. Jedan od njih predstavi se kupcu kao vlasnik celog stana i pokuša da proda kompletnu nepokretnost.
Sa pravnog stanovišta, činjenica da neko poseduje deo nekretnine ne daje mu pravo da samostalno otuđi celu stvar. Za poslove koji prelaze redovno upravljanje, među kojima zakon izričito navodi otuđenje cele stvari, potrebna je saglasnost svih suvlasnika.
Zbog toga kupac pre potpisivanja ugovora mora precizno da proveri ko je upisan kao nosilac prava i koliki je njegov udeo.
Nije dovoljno pitati prodavca: „Da li je stan vaš?“ Odgovor mora da se vidi u dokumentaciji.
Katastar je prva adresa
Republički geodetski zavod – eKatastar omogućava javni uvid u osnovne podatke o nepokretnostima i njihovim upisanim vlasnicima.
Pretraga je moguća preko adrese, odnosno preko broja parcele i katastarske opštine. Javni pristup daje osnovne informacije o nepokretnosti i nosiocima prava.
Sam RGZ katastar opisuje kao osnovni i javni registar nepokretnosti i stvarnih prava na njima. U njemu se nalaze podaci o pravima, nosiocima prava, teretima i ograničenjima.
Kupac zato treba da proveri najmanje četiri stvari: ko je upisan kao vlasnik, koliki je njegov udeo, da li postoje drugi nosioci prava i da li postoje tereti ili ograničenja.
Posebnu pažnju treba obratiti ako se podaci prodavca i podaci u katastru ne poklapaju. To nije administrativna sitnica. To je upozorenje da se pravni status nekretnine dodatno proveri.
Nije svaki teret hipoteka
Kada kupci čuju reč „teret“, obično prvo pomisle na banku. Hipoteka jeste jedan od najvažnijih rizika, ali nije jedini.
Na nekretnini mogu postojati različita prava i ograničenja. Jedno od njih može biti pravo plodouživanja. To u praksi može značiti da kupujete nekretninu nad kojom drugo lice i dalje ima određena prava korišćenja.
Biznis.rs je u analizi posvećenoj upravo ovom problemu ukazao na značaj provere tereta pre kupovine. Kod plodouživanja je, u zavisnosti od konkretne situacije, potrebno rešiti i brisanje tog prava iz katastra.
Zato formulacija „stan je uknjižen“ sama po sebi nije dovoljna. Pitanje glasi: kako je uknjižen i šta je na njemu upisano?
Suvlasnik ima i pravo preče kupovine
Postoji još jedna važna zamka. Ako suvlasnik želi da proda svoj deo nepokretnosti, Zakon o prometu nepokretnosti propisuje da ga prethodno mora ponuditi ostalim suvlasnicima.
Ako ih ima više, zakon uređuje i prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine. Zato kupovina idealnog dela stana nije ista stvar kao klasična kupovina stana od jedinog vlasnika.
Kupac mora da zna da ne kupuje fizički određenu sobu ili polovinu dnevnog boravka. Kupuje suvlasnički udeo u celini.
A to može otvoriti dodatna pitanja korišćenja, upravljanja i eventualne deobe nepokretnosti. Ni vlasnik većinskog dela nema neograničenu slobodu odlučivanja. Za pojedine odluke koje prevazilaze redovno upravljanje potrebna je saglasnost svih suvlasnika.
A šta ako postoji hipoteka?
Postojanje hipoteke ne znači automatski da nekretnina ne može biti predmet prodaje. Ali znači da posao zahteva mnogo veću pažnju.
Kupac mora da zna koliki dug postoji, ko je hipotekarni poverilac, pod kojim uslovima se hipoteka briše i kako će biti organizovana isplata kupoprodajne cene.
Nekretnine u Srbiji vrede sve više, ali kupaca je manje: Stan na Savskom vencu plaćen 1,6 miliona evra
Problem može nastati ako kupac plati cenu, a mehanizam za brisanje hipoteke nije precizno uređen.
Biznis.rs je ranije analizirao kupovinu stanova pod hipotekom i upozorio da brisanje hipoteke može biti dodatno komplikovan deo kupoprodajnog procesa.
Zbog toga teret ne treba posmatrati kao fusnotu u dokumentaciji. On može potpuno promeniti strukturu transakcije.
Ugovor i ključevi nisu kraj posla
Jedna od čestih grešaka jeste uverenje da je kupac postao potpuno pravno siguran vlasnik onog trenutka kada je platio stan i dobio ključeve.
U praksi je veoma važan i upis prava. Biznis.rs je u analizi problema starih isprava ukazao upravo na slučajeve u kojima su ljudi godinama bili u posedu nekretnine i plaćali porez, ali nisu bili uredno upisani kao vlasnici.
Zato proces kupovine ne treba posmatrati kao jednu radnju.
To je niz povezanih pravnih koraka.
Od provere dokumentacije, preko ugovora i overe, do sprovođenja promene u katastru.
RGZ navodi da javni beležnici elektronskim putem dostavljaju isprave relevantne za upis kroz sistem povezan sa eŠalterom.
Šta kupac treba da proveri pre potpisa?
Najskuplja greška pri kupovini stana često nije pogrešna procena cene kvadrata. Mnogo skuplja može biti pogrešna procena papira.
Pre kapare i konačnog ugovora treba proveriti identitet prodavca i njegovo pravo raspolaganja. Potrebno je proveriti vlasničku strukturu, suvlasničke udele, terete i ograničenja.
Stan od 2,6 miliona evra i garaža od 77.000: Nekretnine u Srbiji sve skuplje, kupaca nema više
Ako postoji hipoteka, treba utvrditi precizan način njenog brisanja. Ako postoji suvlasništvo, potrebno je proveriti šta se tačno prodaje i da li su ispunjene obaveze u vezi sa pravom preče kupovine.
Ako prodavac nije upisan u katastar, mora se utvrditi pravni sled kojim dokazuje da ima pravo da raspolaže nekretninom.
Kod neuknjiženih stanova nivo opreza mora biti još veći. Kako je ranije ukazao Biznis.rs u analizi kupovine neuknjiženih stanova, navodi da takve transakcije nose dodatni rizik upravo zato što standardna katastarska provera nije dovoljna.
Najskuplja provera je ona koju niste uradili
Kupovina stana je za većinu ljudi najveća pojedinačna finansijska odluka u životu. Zbog toga nekoliko dodatnih provera pre potpisivanja ugovora nije nepotreban trošak. To je upravljanje rizikom.
Cena kvadrata može biti odlična. Lokacija može biti idealna. Stan može izgledati kao prilika koja se pojavljuje jednom u životu. Ali ako osoba koja ga prodaje nema pravo da raspolaže celom nekretninom, računica se menja.
- Račun za godine jeftinog novca tek stiže: Globalni dug oborio rekord, ali jedna stvar sada brine više od same cifre
- Zbogom jeftini dizelaši: Građani Srbije ostaju bez povoljnih polovnjaka
- Kosorjoku: Japanski koncept koji može da postane jedna od najvažnijih veština u eri AI
- Sa 23 godine izazvao je Zakerberga: Ko je mladić čiji AI startap vredi 2,5 mlrd dolara?
- Renoviranje koje se isplati: Šta najviše podiže vrednost stana, a šta je bacanje novca
Isto važi kada postoje hipoteke, prava trećih lica, nerešeno suvlasništvo ili problematičan pravni sled. Kod nekretnina zato važi jednostavno pravilo:
Prvo proverite šta kupujete. Tek onda pregovarajte koliko ćete to platiti.
Jer kod stana od 150.000 ili 200.000 evra najveći rizik nije da ste kvadrat platili nekoliko procenata skuplje. Najveći rizik je da ste platili nešto što prodavac nije imao pravo da vam proda.
