Živite u iznajmljenom stanu 20 ili 30 godina. Redovno plaćate kiriju i račune. Možda ste stan renovirali i u njega uložili ozbiljan novac. Da li zbog toga jednog dana možete da steknete stanarsko pravo ili čak postanete vlasnik? Kratak odgovor je – ne. Barem ne samo zbog toga što ste dugo živeli u tuđoj nekretnini.
Dužina boravka u stanu sama po sebi ne pretvara podstanara u vlasnika. Presudno je po kom pravnom osnovu neko koristi nekretninu.
To je posebno važno u Srbiji, gde i dalje postoje stanovi sa pravnom istorijom koja seže do vremena društvene svojine.
Ni 20 ni 30 godina zakupa nisu dovoljne
Česta je zabluda da zakupac posle određenog broja godina stiče posebna prava na stan. Kod klasičnog zakupa to nije slučaj.
Ako vlasnik nekome izda stan, zakupac ga koristi upravo zato što mu je vlasnik to dozvolio. Plaćanje kirije dodatno pokazuje da zakupac priznaje da nekretnina pripada drugom licu.
Kako je objasnio i RTS u tekstu o pravima podstanara, dugotrajno korišćenje tuđe nepokretnosti u pojedinim okolnostima može otvoriti pitanje takozvanog održaja. Međutim, klasičan odnos stanodavca i podstanara bitno je drugačiji.
Drugim rečima, ne postoji pravilo: „Živim ovde 20 godina, stan sada pripada meni.“
A šta je sa održajem?
Ovde stvari postaju pravno zanimljivije. Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, svojina na nepokretnosti može se steći održajem. Zakon, između ostalog, predviđa rok od 10 godina za zakonitog i savesnog držaoca, odnosno 20 godina za savesnog držaoca nepokretnosti.
Ali sama brojka od 20 godina nije dovoljna.
Ključna reč je – savesnost. Prema zakonu, savesna državina postoji kada držalac ne zna niti može znati da stvar koju drži nije njegova. Zbog toga je položaj običnog podstanara sasvim drugačiji. On zna da stan nije njegov i koristi ga na osnovu zakupa.
Skoro polovina Nemaca jedva plaća kiriju: Kako je najjača evropska ekonomija postala zemlja podstanara
Detaljni uslovi održaja propisani su u Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa.
I Vrhovni sud u svojoj sudskoj praksi naglašava da je za sticanje svojine vanrednim održajem potrebna savesna državina tokom potrebnog perioda.
To znači da dug boravak nije dovoljan. Mora da postoji i odgovarajući kvalitet državine.
Zašto plaćanje kirije menja stvar?
Upravo je kirija jedan od najjednostavnijih načina da se razume razlika. Kada zakupac svakog meseca vlasniku plaća da koristi stan, on praktično potvrđuje postojanje vlasnika i zakupnog odnosa.
Zbog toga 20 godina urednog plaćanja kirije ne predstavlja put ka vlasništvu. Naprotiv, može da potvrđuje da je tokom tog perioda postojao zakup.
Isto važi i ako je podstanar plaćao račune, održavao stan ili finansirao određene popravke. Takva ulaganja mogu otvoriti druga pravna pitanja između vlasnika i zakupca, ali sama po sebi ne znače da je zakupac postao vlasnik.
Kada situacija ipak može biti komplikovanija?
Postoje slučajevi u kojima odgovor nije tako jednostavan. Posebno su osetljivi stanovi koji su nekada bili u društvenoj svojini, kao i nekretnine kod kojih postoje stara rešenja o dodeli stana, ranije priznato stanarsko pravo ili ugovori zaključeni po propisima koji su važili pre više decenija.
Pravni položaj takvog korisnika nije isti kao položaj osobe koja je pre nekoliko godina preko oglasa iznajmila privatni stan.
Dodatna pitanja nastaju kada nosilac nekadašnjeg stanarskog prava premine, a u stanu ostanu članovi njegovog porodičnog domaćinstva.
Sudska praksa pokazuje koliko dokumentacija u takvim slučajevima može biti važna. U jednom predmetu Vrhovni sud razmatrao je pravo člana domaćinstva ranijeg nosioca stanarskog prava da nastavi korišćenje stana kao zakupac na neodređeno vreme.
Dakle, nije presudno samo koliko dugo neko živi na određenoj adresi. Važno je kako je pravo korišćenja nastalo.
Papir star 30 godina može biti važniji od 30 godina stanovanja
Kod ovakvih sporova dokumentacija često odlučuje mnogo više od samog protoka vremena.
Treba utvrditi ko je bio vlasnik stana, kako je korisnik ušao u njega i da li postoji rešenje o dodeli. Važni su i ugovori o korišćenju ili zakupu, sudske odluke i dokumenti koji potvrđuju status članova domaćinstva.
- OTP Grupa proglašena najbolje rangiranom evropskom bankom na novoj globalnoj rang listi časopisa Forbs
- Kada podstanar može da stekne pravo na stan? Jedna stvar je presudna
- Ništa nije besplatno: Kako je „besplatna dostava“ promenila način na koji kupujemo
- Japan: Kako je ekonomsko čudo postalo zemlja izgubljenih decenija
- DORS 2026: Inovacije, nove tehnologije i izazovi koji mijenjaju tržište osiguranja
Postoji i poseban pravni režim za određene zakupce na neodređeno vreme. Propisi ih vezuju za lica koja su nekadašnje stanarsko pravo stekla u skladu sa zakonom i stan koriste na odgovarajućem pravnom osnovu.
Više o tom režimu može se videti u Zakonu o prijavljivanju i evidentiranju zakupaca na neodređeno vreme.
Podstanar i vlasnik nisu isto
Zato odgovor na pitanje iz naslova ne zavisi od kalendara. Podstanar koji 20 ili 30 godina živi u privatnom stanu i sve vreme zna ko je njegov vlasnik ne postaje automatski vlasnik niti samo protokom vremena stiče nekadašnje stanarsko pravo.
Kod starih stambenih odnosa situacija može biti drugačija. Tada rešenje o dodeli, status ranijeg nosioca stanarskog prava ili drugi dokument može potpuno promeniti pravnu sliku. I upravo zato dve porodice koje u dva različita stana žive po 30 godina mogu imati potpuno različita prava.
U jednom slučaju postoji običan zakup. U drugom može postojati pravni odnos koji traje još iz vremena nekadašnjeg sistema stanarskog prava. Broj godina je isti. Pravni položaj nije.
