Ekonomski oporavak, posle pandemijskog „udara“ virusa korona, krenuo je sporo širom sveta. Rat u Ukrajini, koji je počeo 24. februara 2022. značajno je ubrzao svetski točak inflacije koji je pandemija nedugo pre toga pokrenula. Cene rastu – od hrane do repromaterijala, dok ukrajinska kriza dodatno podiže cene energenata na istorijske maksimume. Koriguju se prognozirane stope privrednog rasta u svim ekonomijama. Svetska banka 11. aprila spušta – između ostalog i za Srbiju – očekivane procente rasta BDP-a. Umesto 4,5 odsto, privredni rast kod nas ove godine biće, kaže Svetska banka – 3,2 odsto. Međugodišnja inflacija u Srbiji je, prema poslednjim podacima, 8,8 odsto, a Narodna banka Srbije je, posle više od godinu dana stagnacije, podigla referentnu kamatnu stopu, što će „poskupeti“ dinare.
Za to vreme, tražnja za nekretninama u Srbiji – i dalje raste.
Više od šest milijardi evra vrednost je nepokretnosti koje su, tokom 2021. godine, prometovane u Srbiji – od stanova, kuća, preko garaža, apartmana, vikendica, poslovnog prostora, pa do njiva i građevinskog zemljišta. Rast se beleži i u broju ugovora, i u novčanom iznosu – i u odnosu na 2020. godinu i u odnosu na predpandemijsku 2019. Rast beleže i broj odobrenih stambenih kredita.
Sagovornici „Sveta bankarstva i investicija“ ističu da sada cena novogradnje raste brže nego što je realni rast tražnje za nekretninama, dok je u starogradnji ponuda mnogo veća, pa se dešava da pojedini učesnici na tržištu očekuju da će rast cena tih kvadrata biti manji ili da će čak – stagnirati.
Uticaj rata na promet i cene
„Rat u Ukrajini je doveo do narušavanja lanaca snabdevanja i velikog rasta cena materijala. Zbog toga dolazi do kašnjenja na pojedinim projekatima koji su u izgradnji, a projekti koji još nisu počeli da se grade se uglavnom odlažu do stabilizacije situacije“, kaže Nebojša Nešovanović, direktor za procene u kompaniji CBRE za Jugoistočnu Evropu, specijalizovanoj za tržište nekretnina.
Pošto se, kako dodaje, rokovi za izgradnju pomeraju, neizvesni su i troškovi izgradnje, pa se investitori štite usporavanjem prodaje i dizanjem prodajnih cena.
„U isto vreme, tražnja je i dalje odlična, jer se kupci stanova i dalje više boje inflacije nego rata u Ukrajini“, pojašnjava Nešovanović.
Šta je više poskupelo: novogradnja ili starogradnja
Nešovanović objašnjava da se u projektima novogradnje cene obično dižu kada prodaja ide prebrzo, to jest, brže od planiranog.
„Sada imamo situaciju da se planovi menjaju, gde investitori žele da uspore prodaju i dižu cene mimo prethodnih planova ili dogovora. Time dolazi do većeg rasta cena novogradnje nego što je realni rast tražnje“, navodi on.
“Ponuda stanova u starogradnji je mnogo veća, tržište je mnogo „dublje“ i teže ga je jasno sagledati.”
„Generalni utisak nam je da zbog visokih inflatornih očekivanja tražnja i dalje prevazilazi ponudu i da cena i dalje nastavlja da raste“, navodi Nešovanović.
Jasmina Gavrilov Dražić sa portala za oglašavanje nekretnina 4zida.rs, koji posluje u okviru grupacije Infostud, ističe da je ovaj sajt nedavno sproveo istraživanje među kupcima, zakupcima, vlasnicima, agencijama i investitorima, u cilju ispitivanja kako situacija u Ukrajini utiče na tržište nekretnina u Srbiji.
„Svi ispitanici su sigurni da će se situacija u Ukrajini odraziti pre svega na cene nekretnina. Međutim, podaci su nam pokazali da bi, u ovoj situaciji, trebalo da pravimo razliku između starogradnje i novogradnje – dok je kod novogradnje izvesno da će doći do poskupljenja kvadrata i da se ono već sad dešava, kod starogradnje neke grupe ispitanika predviđaju manji rast ili čak i stagnaciju cena“, navodi Gavrilov Dražić.
Ko je i koliko zabrinut
Istraživanje je, dodaje, pokazalo i da postoji različit stepen zabrinutosti među ispitanicima ‒ ona je najveća među krajnjim kupcima, pogotovo onima koji planiraju da kupe nekretninu putem stambenog kredita.
„Sa druge strane, imamo investicione kupce, koji kupuju nekretnine radi izdavanja ili ulaganja u njih – za njih je ocenjeno da ne samo da neće odlagati kupovinu, već će i požuriti, pre nego što cene dodatno porastu“, navodi naša sagovornica.
Kada je reč o dugoročnijem uticaju, u analizi se ocenjuje da će uticati na građevinski materijal, u smislu poskupljenja cena, a poskupeće i transport, logistika…
„Sve ovo će se najviše odraziti na novogradnju i poslovanje investitora“, navodi Gavrilov Dražić.
Investitori su, prema rečima naše sagovornice, u istraživanju sajta 4zida.rs, naveli da im jeste otežano poslovanje zbog ukrajinske krize, ali ne u tolikoj meri.
„Oni su, naime, ocenili da su i pre ove situacije u Evropi imali poteškoća u poslovanju najviše zbog poskupljenja građevinskog materijala (koji je u poslednje dve godine u proseku poskupeo oko 100 odsto), a zatim i zbog koronavirusa zbog čega su imali smanjenu radnu snagu na gradilištima. Poređenje starogradnje i novogradnje nije zahvalno raditi, jer zavisi o kojim gradovima, odnosno opštinama je reč, mada je veći rast cena primetan u novogadnji, posebno u većim gradovima i na luksuznijim lokacijama“, ocenjuje Gavrilov Dražić.
Trend tražnje
Svi učesnici na tržištu nekretnina, prema rečima Jasmine Gavrilov Dražić, ocenjuju da je potražnja toliko velika, da ponuda ne može da je zadovolji, a ovo se, kaže, najviše oseća upravo u novogadnji.
„Kod nas na tržištu su i dalje najtraženiji stanovi za kupovinu oni do 50 kvadrata. Oko 47 odsto vlasnika nekretnina je izjavilo da za sad neće menjati cene svojih nekretnina, a 27 odsto njih planira da prati situaciju, pa će možda korigovati cenu u sladu sa daljim trendovima“, navodi Gavrilov Dražić.
Hoće li biti jeftinih kvadrata
Nebojša Nešovanović ističe da se, zbog velike tražnje, u Beogradu praktično više ne može naći jeftina novogradnja.
„Čak se i projekti u Železniku prodaju po ceni od 1.500 evra po kvadratu. Jeftinija novogradnja se još uglavnom može naći van Beograda, ali sa rastom cena gradnje tačka rentabilnosti projekata se značajno diže, tako da projekti koji su ranije bili isplativi kada se prodaju po 900 evra po kvadratu sada se neće graditi dok cena ne bude preko 1.100 evra. Cena koja je ranija mogla da pokrije i troškove gradnje i profit investitora, to više ne može, pa će se graditi samo ako se dobije nova, viša cena, koja to zadovoljava“, objašnjava Nešovanović.
Stranci traže nekretnine za najam
Što se tiče izdavanja nekretnina, ovde su, ističe Jasmina Gavrilov Dražić, i dalje aktuelni takozvani „ciklusi“ u toku godine kada značajno raste potražnja.
„To se obično dešava u većim, univerzitetskim gradovima, u periodu kada se studenti sele radi studija. Sa druge strane, tokom leta, obično je manja tražnja za izdavanjem – što zbog odlaska studenata kući, od kojih neki od njih i otkazuju stanove, što zbog toga što su ljudi na moru, godišnjim odmorima i proces tražnje za nekretninom ostavljaju za kasnije“, navodi naša sagovornica.
Agencije za nekretnine ocenjuju da je, pogotovo poslednje dve nedelje (poslednja nedelja marta i prva nedelja aprila, prim. nov.), pojačana potražnja za nekretninama za najam.
„Ovo navode kao direktan uticaj krize u Ukrajini i dolaska stranih državljana u našu zemlju“, zaključuje Jasmina Gavrilov Dražić.
___________________________
Ukupan broj kupoprodaja u 2021. godini ‒ 138.180
Ukupna količina novca na tržištu nepokretnosti u Srbiji tokom 2021. godine iznosila je 6,1 milijardu evra, što je za 47 odsto više u odnosu na pandemijsku 2020. godinu.
Ukupan broj kupoprodaja tokom 2021. bio je 138.180, što je za 28,4 odsto više u odnosu na godinu pre.
Najveće učešće u obimu novčanih sredstava ostvareno je na tržištu nepokretnosti u Gradu Beogradu u iznosu od 51 odsto, zatim u Vojvodini 26 odsto, u Šumadiji i zapadnoj Srbiji 16 odsto i u Južnoj i istočnoj Srbiji 7 odsto.
