Građani često misle da kamata od pet odsto znači da će banci platiti tek nekoliko hiljada evra više. Stvarnost je potpuno drugačija. Kod stambenog kredita od 100.000 evra na 20 godina sa fiksnom kamatom od 4,8 odsto, ukupna kamata iznosi oko 55.700 evra. To znači da će banka na kraju dobiti oko 155.700 evra – odnosno više od polovine vrednosti pozajmljenog novca dodatno kroz kamatu. Kako je moguće da „samo“ 4,8 odsto preraste u više od 55 odsto?
Na prvi pogled deluje kao matematički paradoks.
Ako neko kaže da je kamata 4,8 odsto, većina ljudi intuitivno očekuje da će ukupno platiti nešto malo više od pet odsto iznosa kredita. Međutim, kamata od 4,8 odsto nije jednokratna naknada. Ona se obračunava svake godine, odnosno svakog meseca, tokom čitavog perioda otplate.
Drugim rečima, banka ne naplaćuje 4,8 odsto za ceo kredit, već oko 4,8 odsto godišnje na iznos duga koji još nije otplaćen.
Zašto je kamata na početku najveća
Ovde dolazi do drugog iznenađenja za većinu klijenata.
Većina stambenih kredita u Srbiji otplaćuje se kroz anuitete. To znači da je mesečna rata gotovo ista tokom celog perioda otplate.
Ali njen sastav nije isti.
Na početku kredita gotovo cela glavnica još postoji. Pošto se kamata obračunava upravo na preostali dug, najveći deo prve rate odlazi banci na ime kamate.
Na primeru kredita od 100.000 evra sa kamatom od 4,8 odsto i rokom od 20 godina, mesečna rata iznosi oko 649 evra.
Od prve rate:
- oko 400 evra odlazi na kamatu,
- svega oko 250 evra smanjuje dug.
Tek posle mnogo godina odnos počinje da se menja.
Pred kraj otplate gotovo cela rata odlazi na glavnicu, dok kamata čini tek mali deo.
To znači da prvih nekoliko godina klijent često ima osećaj da „plaća, a dug skoro da se ne smanjuje“. Taj osećaj nije subjektivan – on je matematički tačan.
Zašto banke koriste ovakav sistem
Banka je prvog dana klijentu dala svih 100.000 evra.
Pošto je najveći rizik upravo na početku, kamata se obračunava na čitav preostali dug.
Kako se glavnica smanjuje, smanjuje se i kamata.
Ekonomisti ovaj način smatraju logičnim jer odražava stvarnu cenu novca kroz vreme. Što duže koristite tuđi kapital, duže plaćate njegovu cenu.
Upravo zato kredit od 20 ili 30 godina višestruko povećava ukupnu cenu pozajmice.
Da li banke zarađuju previše?
To pitanje nema jednostavan odgovor.
Banke će reći da kamata nije samo zarada.
Ona pokriva:
- cenu novca koji banka sama pozajmljuje,
- rizik da deo klijenata neće vraćati kredit,
- inflaciju,
- regulatorne troškove,
- kapital koji banka mora da drži kao rezervu.
Sa druge strane, udruženja za zaštitu potrošača godinama upozoravaju da većina građana ne razume razliku između nominalne kamate i ukupnog troška kredita.
Ljudi često gledaju samo mesečnu ratu, a ne računaju koliko će ukupno platiti tokom dve ili tri decenije.
Psihologija kredita
Finansijski savetnici često ističu da ljudi kupuju mesečnu ratu, a ne stan.
Ako je rata prihvatljiva, retko ko izračuna da će tokom 20 ili 30 godina banci vratiti desetine hiljada evra više.
Kod našeg primera:
- kredit: 100.000 evra
- ukupno vraćeno: 155.700 evra
- kamata: 55.700 evra
Drugim rečima, za pravo da koristi 100.000 evra tokom dve decenije, klijent banci plaća još više od pola vrednosti pozajmljenog stana.
Da li je to ekonomski opravdano?
Iz ugla finansijske teorije – jeste.
Novac ima svoju cenu. Da banka nije odobrila kredit, tih 100.000 evra mogla je da plasira drugom klijentu ili investira na drugom mestu. Kamata predstavlja naknadu za vreme, rizik i odricanje od alternativnih ulaganja.
Iz ugla prosečnog građanina, međutim, osećaj je drugačiji.
Kada na kraju otplate shvati da je banci dao još jedan manji stan kroz kamatu, mnogi zaključuju da su krediti preskupi.
Istina je, međutim, da najveći deo tog efekta ne proizlazi iz visoke kamatne stope, već iz dugog perioda otplate. Ista kamata od 4,8 odsto na 10 godina proizvela bi znatno manji ukupan trošak nego na 20 ili 30 godina.
Upravo zbog toga finansijski savetnici preporučuju da, kada god je moguće, klijenti skrate rok otplate ili povremeno izvrše prevremenu otplatu dela glavnice. Čak i relativno mala dodatna uplata u prvim godinama kredita može smanjiti ukupnu plaćenu kamatu za više hiljada evra.
Pre uzimanja kredita, digitron u ruke
Pre nego što se uzme kredit, najvažnije je izračunati koliko može da se plaća mesečna rata. Produženjem roka sa 10 na 30 godina, mesečna rata pada za gotovo 50% (sa oko 1.051 na 525 evra). Ali zato ukupna kamata raste više od tri puta – sa oko 26.000 na skoro 89.000 evra. Drugim rečima, za manju mesečnu ratu kupac „plaća“ dodatnih više od 62.000 evra banci.
To je razlog zbog kog bankari često kažu da je najskuplji deo stambenog kredita upravo vreme, a ne sama kamatna stopa.
Dve osobe koje kupe isti stan za istih 100.000 evra mogu banci platiti potpuno različite iznose – razlika može biti i više od 60.000 evra, samo zbog izbora roka otplate.
