Piše: Darko Stanimirović, AppraiseCore
Automatska procena vrednosti je softversko rešenje koje uz pomoć napredne statistike iz velike količine podataka izračunava vrednost nepokretnosti bez učešća procenitelja. Na osnovu takve procene pokreću se interni procesi u upravljanju kolateralom, kontroliše se vrednost postojećih kolaterala, radi se procena ukupne vrednosti portfolija, a izveštaji procenitelja dobijaju statističku proveru kako bi se uočile veće nepravilnosti i smanjio rizik.
Na našem tržištu najčešće se koriste tzv. indeksni modeli. Informacije sa tržišta se grupišu po opštinama, naseljima, kvadraturi, a prosečne cene se upoređuju sa prethodnim vrednostima. Razlika u vrednostima u odnosu na izvornu procenu, koja je nekada nastala daleko u prošlosti, predstavlja indeks.
Jednostavnost indeksnog modela, slično ledenom bregu, krije određene rizike ispod površine. Greške nastale u proceni u prošlosti se propagiraju na sve naredne procene. Kada se indeksi ručno „kroje“, pitanje je na osnovu kojih pretpostavki, ko indekse održava i kada ih menja? Da li geografska veličina indeksa odgovara dinamici na svakoj mikro-lokaciji?
Na heterogenim tržištima kao što je naše, prosečne cene na opštini ili u naselju imaju velike varijacije. Jedan deo bloka naselja može lako imati drugačije cene od drugog kraja u istom bloku. Indeksni modeli te razlike svode na jedan prosek za celu opštinu ili šire naselje. Zbog ovako grube granulacije podataka, Evropski standard za automatske modele procene indeksne modele ne smatra pravim modelima, već statističkim metodama koje su prikladne samo za dobijanje grube slike o vrednosti celog portfolija – ne i za individualne procene.
U razgovorima sa korisnicima indeksnih modela, čuli smo slabo poverenje u preciznost modela, slabu informisanost o tome kako modeli tačno funkcionišu, a ni u jednom slučaju nisu bili dostupni tačni statistički (i međunarodno standardizovani) podaci o preciznosti modela. Ovo je zabrinjavajuće jer su to ujedno i kriterijumi Evropskog bankarskog autoriteta za korišćenje automatskih modela procene vrednosti.
Komparativni modeli automatske procene
Poređenjem relevantnih prodaja iz neposredne okoline dobija se vrednost koja je najbliža konceptu tržišne vrednosti. Iz ove prakse procenitelja vrednosti nastali su i automatski modeli procene zasnovani na komparativima. (engl. Comparable-based AVM) Takvi modeli poseduju baze transakcija sa tačnim lokacijama, tako da se automatska procena bazira na konkretnoj adresi i specifična je samo za tu adresu.
Na našem tržištu, AppraiseCore (appraisecore.com) je prvi automatski model zasnovan na komparativima. Prevazilazi sva ograničenja indeksnih modela i može se koristiti za masovnu procenu vrednosti, za pojedinačnu (desktop) procenu i kao asistent prilikom rada sa proceniteljima.
U mogućnosti je da za svaku stambenu nepokretnost, za manje od jedne sekunde pronađe prodajne transakcije iz neposrednog okruženja, a njihove cene prilagodi putem naprednih statističkih pondera. Krajnji rezultat je veb aplikacija u „klaudu“ koja omogućava uvid u svaku procenu, njene komparative i pondere, mapu i dodatnu analitiku. Taj nivo transparentnosti smanjuje rizik od pogrešne procene, a svaku kontrolu sa strane (bilo iz ugla banke ili regulatornog tela) čini znatno lakšom.
Kao tehnološka inovacija zasnovana na automatskoj proceni putem komparativa, AppraiseCore model je usmeren ka smanjenju rizika i povećanju kvaliteta procene vrednosti. U vremenu recesije i neizvesnosti na tržištu nekretnina, to je izuzetno važno.
