Tržište kratkoročnog izdavanja stanova u Srbiji nalazi se na raskršću između značajnog potencijala i rastućih izazova. Uprkos tome što zarada od izdavanja stana na dan može biti veća nego kod dugoročnog najma, a na atraktivnim lokacijama čak i više, sektor se suočava sa određenim izazovima. Koji su to izazovi, i da li su oni ozbiljna prepreka na putu svima koji su trenutno u biznisu, ali i onima koji u njega žele da uđu, pročitajte u nastavku teksta.
Konkurencija – koliko ima smeštajnih jedinica u Srbiji?
Potpuno egzaktnih podataka za broj smeštajnih jedinica u Srbiji trenutno nema, iz prostog razloga što veliki broj smeštajnih kapaciteta posluje “na crno”. Međutim, ukupan broj registrovanih objekata za smeštaj svih vrsta, prema evidenciji sa sajta eTurista u 2025. godini u Srbiji je 26.435 kategorizovanih i 1.711 nekategorizovanih objekata za smeštaj.
Na kojim lokacijama je konkurencija najveća?
Najveća konkurencija zabeležena je u ključnim turističkim centrima. U Beogradu je kategorizovano 1.614 smeštajnih jedinica sa 3.868 kreveta, pri čemu se procenjuje da ih ima još toliko neregistrovanih. Najtraženiji krajevi u Beogradu su Stari grad, Vračar, Novi Beograd i ujedno su ovo lokacije sa najvećim brojem apartmana za izdavanje.
Minimalna cena izdavanja stana na dan u Beogradu kreće se oko 35-40 evra i po ovoj ceni možete pronaći stan na dan na opštinama poput Čukarice, Zemuna ili Zvezdare. U centralnim delovima grada, cene se kreću oko 55 evra za osnovni smeštaj.
Novi Sad takođe beleži visoku konkurenciju, s tim da je u ovoj godini, zbog društvenih okolnosti zabeležen pad interesovanja. Sa druge strane planinski centri poput Zlatibora i Kopaonika predstavljaju konstantno atraktivne destinacije.
Koje destinacije predstavljaju dobru priliku za investiciju
Zlatibor je i dalje destinacija koja privlači veliko interesovanje. Tako je Zlatibor čak i u prva četiri meseca ove godine zabeležio veći broj poseta u odnosu na isti period prethodne godine.
I od naših najposećenijih destinacija, Zlatibor je jedina koja je u ovom periodu zabeležila rast. Uprkos činjenici da su apartmani Zlatibor iz godine u godinu sve brojniji, popunjenost apartmana ne opada.
Treba napomenuti da na Zlatiboru raste i broj stranih turista, pa je i to dobar signal za sve koji su razmišljali o pokretanju ovog biznisa na Zlatiboru.
Destinacije koje konstantno beleže rast poseta su Vrnjačka Banja i Sokobanja, a smeštaji u centru ovih destinacija u letnjem periodu beleže popunjenost između 80 i 100%. Treba napomenuti i da je Vrnjačka Banja gde se uveliko gradi, te je i ponuda stanova vrlo bogata i raznovrsna, a veliko interesovanje kupaca potvrđuje i rast cena kvadrata koji je zabeležen u poslednjih nekoliko godina.
Aktuelni izazovi za sve koji se bave izdavanjem smeštaja
Tekuća godina je, reklo bi se, najizazovnija, računajući od perioda korone, za sve koji se bave kratkoročnim izdavanjem stanova. Najveća briga vlasnika smeštajnih jedinica bio je pad broja turista sa početka godine.
Aktuelni statistički podaci iz avgusta, međutim, donose nešto optimističniju sliku. Naime, u Srbiji je u avgustu ove godine bilo 497.273 turista, odnosno 0,3 odsto više nego u istom mesecu 2024., a registrovano je 1,47 miliona noćenja, odnosno 0,2 odsto manje nego u avgustu prošle godine.
Zanimljivo je da pad noćenja dolazi zbog stranih turista, s obzirom na to da su domaći turisti su u avgustu ostvarili ukupno 810.430 noćenja što je jednako kao i u avgustu 2024., dok je broj noćenja stranih turista bio smanjen za 0,5 odsto.
Svakako, u odnosu na početak godine, situacija za turizam u Srbiji deluje ohrabrujuće. Trend pada je zaustavljen. Razloge za pad broja noćenja treba tražiti (između ostalog) i u promenama turističkih navika, tačnije u tom što se turisti sve češće opredeljuju za kraće boravke. Međutim, taj pad svakako nije značajan, i ne bi trebalo da brine vlasnike.
Druga polovina godine potvrđuje pretpostavke da je u prvom kvartalu godine pad noćenja bio uzrokovan smanjenjem broja turističkih vaučera sa 100.000 na 30.000.
Svakako ostaje bojazan, pre svega za vlasnike smeštaja u banjama, s obzirom na to da su one najviše pretrpele zbog smanjenog broja vaučera, da li će se isti trend ponoviti i u narednoj godini.
Izbor destinacije presudan za biznis
Kada je reč o destinacijama, opredeljivanje za već popularne destinacije (Beograd, Novi Sad, Subotica, Vrnjačka Banja, Sokobanja…) je dobro sa te strane da možete biti sigurni da ćete uvek imati solidan procenat popunjenosti. Mana je što ulazite na tržište sa jakom konkurencijom, gde će biti jako teško u početku da se probijete.
Sa druge strane, opredeljenje za destinacije koje postaju sve popularnije, a takve su najpre Stara planina, Divčibare, Kladovo, kao i manje banje, nosi sa sobom određenu neizvesnost. Pre svega da li će se taj trend rasta, od čega direktno zavisi uspeh vašeg biznisa, nastaviti.
Ali je svakako prednost što ulazite na tržište na kojem je konkurencija znatno manja i možete očekivati visoku popunjenost sa znatno manje truda.
Pred pravom dilemom se nalaze zapravo vlasnici nekretnina u gradovima poput Niša, Kragujevca, Beograda, Novog Sada, s obzirom na to da se u ovim gradovima bez problema stan može izdavati dugoročno, a razlika u zaradi biće u najboljem slučaju 20% u korist kratkoročnog izdavanja.
Realna očekivanja
Na samom kraju – vrlo je važno postaviti realna očekivanja od kratkoročnog izdavanja stanova. A realna očekivanja su: prosečna popunjenost apartmana koji se nalazi na dobroj lokaciji na nekoj od naših najposećenijih destinacija i sa realno postavljenom cenom se kreće oko 50-60% na godišnjem nivou. Izdavanje stanova na dan u Srbiji ostaje isplativ biznis, ali zahteva strateški pristup i, na prvom mestu, pametan izbor destinacije.
